Eigenmietwert fällt weg: Was bedeutet das für Ihr Gebäude?
Über 90 Jahre lang mussten Schweizer Eigenheimbesitzer den Eigenmietwert versteuern. Mit der beschlossenen Abschaffung endet diese umstrittene Praxis. Gleichzeitig fallen bisherige steuerliche Abzüge weg. Für Eigentümer selbstbewohnter Liegenschaften stellt sich damit insbesondere bei anstehenden Sanierungen die Frage nach der richtigen Strategie. Eine durchdachte Investitionsplanung wird wichtiger denn je.
57,7 Prozent – so hoch war der Ja-Stimmenanteil bei der Volksabstimmung Ende September 2025. Das klare Resultat sorgte vielerorts für Freude und Genugtuung. «Das deutliche Ja von Volk und Ständen zur Abschaffung des Eigenmietwerts ist hocherfreulich», sagt Patrick Freudiger. Das Mitglied des Grossrats des Kantons Bern und Geschäftsführer des Hauseigentümerverbands Kanton Bern wertet das klare Volks- und Ständemehr als Lohn für den langjährigen Einsatz verschiedener Akteure – insbesondere des Hauseigentümerverbands – zur Abschaffung dieser Steuer. Was 1934 im Zuge der Weltwirtschaftskrise als Krisenabgabe eingeführt wurde, sorgte über Jahrzehnte hinweg immer wieder für Diskussionen. Eigentümer selbstbewohnter Liegenschaften – einschliesslich selbstgenutzter Ferienwohnungen – mussten bislang ein fiktives Einkommen versteuern, den sogenannten «Eigenmietwert». Dieses Modell war europaweit nahezu einzigartig und wurde von vielen Betroffenen als ungerecht empfunden. Aus Sicht des Hauseigentümerverbands ist die Zustimmung zur Abschaffung daher ein klares Signal für mehr Steuergerechtigkeit. Besonders ältere Eigentümer, die ihr Eigenheim über Jahre hinweg abbezahlt haben, dürften vom neuen System profitieren.
Viele Abzüge fallen künftig weg
Nicht alle Eigenheimbesitzer sind vom Systemwechsel gleich betroffen. Eigentümer, die kaum oder gar nicht verschuldet sind und nur geringe Unterhaltskosten aufweisen, konnten im bisherigen System nur wenige Abzüge geltend machen – mussten jedoch weiterhin ein fiktives Einkommen versteuern. Für diese Gruppe bringt die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Regel eine Entlastung. Anders präsentiert sich die Situation für Eigentümer mit höheren Hypotheken oder regelmässigen Investitionen in ihre Liegenschaft. Künftig können Kosten für den Liegenschaftsunterhalt sowie Schuldzinsen nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dies gilt für Bundes-, Kantons- und Gemeindesteuern. Ganz ohne Ausnahmen kommt auch das neue Steuerregime nicht aus. So sieht die Gesetzgebung beim Schuldzinsenabzug eine Sonderregelung für Personen vor, die erstmals Wohneigentum in der Schweiz erwerben und dieses als Erstliegenschaft nutzen. Der sogenannte «Ersterwerberabzug» soll insbesondere jungen Käufern den Zugang zu Wohneigentum erleichtern. Zudem bleiben Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten bestehen. Während der Bund den Abzug von Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau aufhebt, liegt es in der Kompetenz der Kantone, diesen weiterhin zu gewähren.
Wer saniert, sollte gut planen
Veränderungen ergeben sich auch bei Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen. Vor dem Hintergrund, dass hierzulande mehr als eine Million Häuser als energetisch sanierungsbedürftig gelten, wurden in den vergangenen Jahren gezielt finanzielle Anreize für energieeffiziente und ökologisch nachhaltigere Bauten geschaffen. Wohneigentümer konnten beispielsweise Investitionen in eine bessere Wärmedämmung oder in die Installation einer Photovoltaikanlage steuerlich geltend machen. Diese Möglichkeiten werden nun auf Bundesebene wegfallen. Der Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen wird bei der direkten Bundessteuer gestrichen. Gleichzeitig liegt es weiterhin im Ermessen der Kantone, entsprechende Investitionen als steuerlich abzugsfähig einzustufen. Kantone und Gemeinden können energetische Sanierungsmassnahmen auch in Zukunft – längstens bis 2050 – steuerlich begünstigen. Die neuen Bestimmungen sollen frühestens ab dem Steuerjahr 2028 gelten. Die genaue Übergangsfrist ist noch nicht abschliessend festgelegt. Für investitionswillige Wohneigentümer bedeutet dies, geplante Arbeiten sorgfältig zu priorisieren und zeitlich einzuordnen.
Aus Sicht von Reto Feuz steht deshalb eine frühzeitige Planung im Vordergrund. «Es lohnt sich, geplante Investitionen sorgfältig zu prüfen und eine sinnvolle Reihenfolge festzulegen. Überstürztes Handeln ist nicht nötig – wohl aber eine durchdachte Planung», sagt der Geschäftsführer von Allenbach Holzbau und Solartechnik.
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